Inlägget innehåller reklam genom annonslänkar.
För många människor är köpet av en bostad en både stor och viktig investering. För många är det också en kostsam affär som vanligtvis kräver någon form av bolån. Det vill säga ett finansiellt lån som gör det möjligt att betala köpesumman och allt som kommer därtill.

Innehåll
Vad är ett bolån?
Den korrekta och lagenliga termen att använda i sammanhanget är egentligen bostadskredit. Faktum är att termen ger en mer exakt beskrivning av vad som faktiskt avses, vilket är en form av kredit som låntagaren beviljas under en begränsad period i syfte att bekosta ett bostadsköp eller en renovering.
Såväl utformning som villkor kan skilja sig åt ganska markant vad gäller bolån, vilket dels beror på valet av långivare, dels på lånsökarens ekonomiska förutsättningar. Den gemensamma nämnaren för samtliga bolån är att de finansierar olika typer av bostadsköp, oavsett om det är en bostadsrätt, ett sommarhus eller en villa.
Det går också att bra att ansöka om ett bolån för att bekosta en renovering eller en utbyggnad av befintlig bostad. I det sammanhanget är det vanligt att använda termer som blancolån eller bygglån; två olika typer av lån som fungerar som en form av säkerhet för långivaren.
Se även vår recension av Hypoteket och deras bolån!
Hur funkar ett bolån?
Ett bolån fungerar som en säkerhet både för låntagaren och långivaren. Det är en form av kredit som lånsökaren måste ansöka om hos en bank eller en privat aktör i syfte att finansiera ett husköp, en renovering eller en ombyggnation.
Lånesummans storlek
Storleken på lånet avgörs bland annat av marknadsvärdet på den aktuella bostaden samt på låntagarens ekonomiska situation. Många långivare använder sig av specifika mätvärden och tabeller för att få fram en så korrekt bolånekalkyl som möjligt.
Det är också vanligt att erbjuda digitala verktyg som gör det möjligt för lånsökaren att räkna ut en ungefärlig månadskostnad baserat på en specifik lånesumma (mer information finns under rubriken kostnader för ett bolån).
Villkor och avgifter
Gemensamt för alla bolån, oavsett långivare, är att pengarna lånas ut under en begränsad period och på olika villkor. I dagsläget är det upp till varje långivare att diktera sina egna villkor vad gäller räntor, amorteringskrav och löptider.
Det betyder att kostnaderna för ett bolån kan skilja sig åt från en långivare till en annan, och att det därmed kan vara en god idé för lånsökaren att jämföra olika långivare med varandra.
Borgen
För att överhuvudtaget bli beviljad ett lån krävs det att lånsökaren uppfyller de krav som långivaren ställer, vilket bland annat brukar innefatta kontantinsatsens storlek och låntagarens återbetalningsförmåga.
Låntagaren kan också kräva en extra säkerhet i form av borgen. Det innebär att långivaren får ett löfte från en så kallad borgenär om att denne är beredd att betala låntagarens skuld i händelse att låntagaren själv inte kan betala.
Medlåntagare
Numera är det dock ganska sällan man kräver borgen, vilket har lämnat utrymme för något som kallas medlåntagare. En medlåntagare kan i vissa fall öka chanserna för att få ett lån beviljat, samtidigt som det innebär ett delat ansvar för att betala tillbaka lånet enligt avtal.
Ett vanligt exempel är föräldrar som hjälper sina barn att köpa en bostad genom att agera medlåntagare. Det är också vanligt att två personer som har köpt en bostad tillsammans gemensamt ansöker om ett bolån för att finansiera en större renovering eller liknande.
Att tänka på innan du ansöker om ett bolån
Oavsett man ansöker om ett lån på egen hand, med borgenär eller en medlåntagare är det upp till huvudlåntagaren att acceptera de villkor som långivaren erbjuder.
I vissa fall finns det utrymme för förhandling om exempelvis bindningstid och amortering, i andra fall är förhandlingsutrymmet näst intill obefintligt.
Det är först när villkoren har accepterats av båda parter som avtalet kan skrivas under, vilket ger låntagaren rätten att använda pengarna för att genomföra sitt husköp. Det vanliga är att lånsökaren har ansökt om lånet hos samma långivare som hanterar lånsökarens övriga finanser.
Något som kan som en fördel då långivarna blir allt fler, vilket gör att möjligheterna att hitta ett lån med bra villkor blir allt större.
En annan viktig aspekt att ha i åtanke, i synnerhet för den som aktivt letar bostad, är förhandlingsläget i en budgivningssituation. I det läget kan ett muntligt lånelöfte vara rent avgörande för hur affären avslutas.
Om affären går i lås återstår att skicka in själva låneansökan och invänta besked, vilket förhoppningsvis leder till att långivaren upprättar ett avtal med villkor som matchar det lånsökaren har önskat.
I sammanhanget är det dock viktigt att förtydliga att ett muntligt lånelöfte inte är samma sak som ett beviljat lån.
Kom ihåg att
- Skicka din ansökan till flera olika långivare
- Be om detaljerade offerter och läs dem noga
- Ett lånelöfte inte är detsamma som ett beviljat lån
- En hög lånesumma oftast betyder ett högt amorteringskrav
- Kontantinsatsen vanligtvis motsvarar minst 15 % av lånesumman
- Jämför långivarnas genomsnittsräntor för att hitta det mest förmånliga lånet
Olika typer av bolån
Med ett bolån går det att finansiera den del av köpeskillingen som ligger utöver det så kallade bolånetaket, vilket i skrivande stund motsvarar 85 % av bostadens marknadsvärde.
Det finns dock lite olika typer av bolån som erbjuder och används i olika syfte.
Konsumtionslån
Ett konsumtionslån är egentligen inte att räkna som ett bolån. Dock hör bland annat blancolån till denna kategori, vilket gör att man ibland pratar om konsumtionslån i sammanhang som rör bolån.
En stor skillnad mellan ett konsumtionslån och ett bolån är räntan. Den är avsevärt mycket högre i det första fallet då det inte finns någon, eller mycket liten, säkerhet för lånet.
Blancolån
Blancolån brukar vanligen beviljas i samband med en renovering eller ett bygge, vilket per definition inte är ett bolån men ändå ett lån som ofta beviljas i samband med ett bolån.
Det går också att ta ett blancolån för att täcka upp ”glappet” som kan uppstå från det att du säljer en bostad fram till dess att du köper en ny. I sådana avseenden brukar man också tala i termer av överbryggningslån, vilka vanligtvis kännetecknas av en snabb avbetalningsplan.
Överbryggningslån (brygglån)
I händelse att det uppstår en köp- och säljsituation i princip samtidigt uppstår det inte sällan ett glapp avseende datum för tillträdet. Under den perioden det finnas behov av ett så kallat överbryggningslån.
Ett sådant lån kräver att låntagaren klarar att betala dubbla kostnader under själva övergångsperioden. Det kräver också omedelbar återbetalning så snart pengarna från försäljningen finns tillgängliga på säljarens konto.
Handpenningslån
I samband med kontraktsskrivningen för en nyinköpt bostad är det brukligt att köparen betalar en handpenning. Vanligtvis motsvarar den 10 % av köpeskillingen och ofta ska den betalas inom en vecka.
I händelse att kontanta medel saknas till handpenningen kan långivaren bevilja ett amorteringsfritt handpenningslån, vilket oftast medför ett villkor om återbetalning på tillträdesdagen.
Bygglån
Ett bygglån kan nyttjas som säkerhet för egendom och räknas som bolån, vilket innebär att det omfattas av samma regler som ett bolån.
Ett bygglån, eller byggnadslån som det också kan kallas, innebär att krediten får lov att användas efter hand för att betala de löpande utgifter som ett bygge vanligtvis medför. Därmed är det att likna vid en kontokredit som, likt ett bygglån, läggs om till ett vanligt bolån av långivaren i samband med att bygget färdigställts.
Vanliga termer som förknippas med bolån
Vi har redan nämnt flera vanliga termer som ofta förknippas med bolån. Vanligtvis används dessa termer i sammanhang då bolån tecknas och många av dem kommer med största sannolikhet även förkomma i själva avtalstexten.
Nedan beskrivs några av de mest förkommande termerna som kan vara bra att känna till, i synnerhet för den som ska ansöka om ett bolån.
Lånelöfte
Ett lånelöfte är ett preliminärt löfte om ett beviljande som gäller under en begränsad period. Lånelöftets storlek beror på värdet på en fastighet, vilken ligger till grund för den preliminära kreditprövning som görs i väntan på den definitiva kreditprövningen.
Lånelöftet är alltså ingen garanti för att låntagaren får låna pengar för att genomföra sin fastighetsaffär. Dock är det ovanligt att långivaren nekar låntagaren ett lån såvida dennes ekonomiska förutsättningar inte har förändrats drastiskt från tiden för lånelöftet till tiden för låneansökan.
Generella lånevillkor
I varje enskilt erbjudande om lån ska samtliga lånevillkor finnas noggrant specificerade. Det gäller allt från ränterabatter till tidsbegränsade erbjudanden. Den exakta kostnaden för exempelvis ränta kommer dock inte specificeras förrän samma dag som lånet ska betalas ut.
Ett erbjudandet om lån ska lämnas i varaktig form, vilket vanligtvis innebär på papper. Innehållet ska vara läsbart och behandlas som ett erbjudande till dess att det godkänns av låntagaren.
Betänketid
Ett erbjudande om lån ska omfatta viss betänketid, som i dagsläget ska vara minst sju dagar. Syftet är att lånsökaren ska få möjlighet att läsa, utvärdera och bedöma erbjudandet i lugn och ro.
Betänketiden ger även utrymme för att jämföra olika erbjudanden med varandra.
Godkännande
Ett låneavtal kräver ingen fysisk underskrift för att anses som giltigt, det räcker att parterna kommer överens om att godkänna avtalet via telefon eller e-post.
Därefter ska låneavtalet dokumenteras av långivaren som också är skyldig att snarast möjligt skicka skriftlig information till låntagaren.
Ångerrätt
Till skillnad från många andra lån omfattas bolån inte av ångerrätt.
Låntagaren har däremot rätt att avsluta lånet i förtid, vilket med fördel görs när räntan är bunden för att undvika kostnader för eventuella ränteskillnader (s.k. ränteskillnadsersättning).
Belåningsgrad
Den maximala belåningsgraden som kan beviljas för ett bolån motsvarar 85 % av bostadens marknadsvärde. Detta är en regel som infördes 1 oktober 2010 och refereras till som bolånetaket.
Vid ett så kallat säkerhetsbyte ska långivaren behandla lånet som nytt. Ett säkerhetsbyte betyder att låntagaren köper en ny bostad men lånet det gamla lånet stå kvar hos samma långivare som tidigare.
Det som ändras är säkerheten för lånet, vilket sker genom att den nya bostaden ersätter den tidigare bostaden som pantsättning.
Pantbrev och lagfart
För att överhuvudtaget bli beviljad ett bolån krävs det att långivaren har någon form av säkerhet för lånet. Det kan ske genom så kallade pantbrev som innebär att låntagaren pantsätter sin bostad till långivaren. Även en pantsättningsavgift kan bli aktuell, men då i samband med köp av en bostadsrätt.
I samband med ett fastighetsköp ska köparen ansöka om så kallad lagfart som är en slags registrering av ägandeskapet. En lagfart innebär en kostnad som kallas stämpelskatt.
Kostnader för ett bolån
En sak som är viktig att ta med sig är att i princip alla lån kostar pengar. Därmed bör man också fundera på hur mycket man behöver låna kontra hur mycket den egna ekonomi tillåter. I det läget är det en god idé att göra en ekonomisk kalkyl.
En av de vanligaste kostnaderna som nästan alltid kommer på tal i samband med bolån är ränta. Räntan kan vara rörlig eller fast, avdragsgill eller icke avdragsgill och nominell eller effektiv.
Det är den sistnämnda, det vill säga den effektiva räntan, som visar den totala kostnaden för lånet (inklusive eventuella avgifter). Kostnaderna för båda ränteformerna ska dock framgå tydligt i ett låneavtal.
Rörlig och fast ränta
Vid rörlig ränta följer räntesatsen de förändringar som eventuellt sker på räntemarknaden. Som exempel kan vi ta ett konsumtionslån som nästan alltid omfattas av rörlig ränta, till skillnad från ett bolån som snarare brukar omfattas av kort bindningstid och något som refereras till som ”tremånadsräntan”.
Vid fast ränta förblir räntesatsen oförändrad under hela bindningsperioden, vilket alltså är en ränteform som är vanlig för ett bolån.
Amortering
Amortering innebär att låntagaren betalar av ett visst belopp på lånet, vilket vanligtvis görs månadsvis eller kvartalsvis. Det gör att amorteringskostnaden, likt räntan, är att betrakta som en fast kostnad för lånet.
För att räkna ut amorteringsbeloppet och hur ofta detta ska betalas använder sig långivarna av två olika modeller: rak amortering respektive annuitetslån. Vilken av modellerna som har använts ska framgå tydligt i avtalet.
Rak amortering
Rak amortering betyder att lånet betalas av genom en fast summa som är densamma varje månad. Då räntan oftast är högst i början av lånetiden innebär det att kostnaden för ränta och amortering sjunker ju mindre lånet blir.
Annuitetslån
Ett annuitetslån innebär att beloppet som ska betalas tillbaka är lika stort oberoende av skuldens omfattning och att både amortering och ränta är inkluderade i den summan.
Detta gör att den totala räntekostnaden blir högre för ett annuitetslån än vad räntekostnaden blir för ett lån som betalas genom rak amortering.
Bankavgifter
Det finns i dagsläget inga lagregler som styr hur mycket en långivare får ta betalt för sina tjänster.
Istället råder fri prissättning av banktjänster, vilket innebär att det är upp till konsumenten att avgöra om de tjänster och villkor som erbjuds är prisvärda eller inte.
Köpeskilling
Låntagaren kan som mest beviljas ett lån som motsvarar 85 % av köpeskillingen. Resterande belopp, det vill säga 15 %, måste köparen finansiera på egen hand genom en så kallad kontantinsats.
I vissa fall, när kontanta medel saknas, kan låntagaren få möjlighet att ta ett blancolån för att täcka denna kostnad. Några exakta kostnader går därför inte att ange här och nu, men rent generellt sett är ett blancolån dyrare än ett traditionellt bolån.
Kontraktsränta
Andra termer som är vanliga att använda istället för kontraktsränta är kredit,- limit- eller årsavgift. Det är alltså bara olika sätt att benämna den procentsats som låntagaren ska betala för sitt lån, oavsett om låneutrymmet nyttjas eller ej.
Normalt sett betalas kontraktsräntan ett år i förskott. Skulle lånet sägas upp i förväg ska de delar av kontraktsräntan som inte utnyttjats betalas tillbaka till låntagaren. Till de delar som de facto nyttjas läggs även vanlig ränta.
Lagfart och pantbrev
Kostnaden för en lagfart motsvarar i dagsläget 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet beroende på vilket av dem som värderas högst vid köptillfället.
I vissa fall kan köparen nyttja själva fastigheten som säkerhet för sitt lån, varpå man gör en inteckning i fastigheten. Som ett bevis på att inteckningen har gjorts upprättas ett så kallat pantbrev, vilket medför ytterligare kostnader på motsvararande 2 % av stämpelskatten (per pantbrev).
Övriga avgifter
Till övriga avgifter för ett lån brukar vanligtvis avi- och uppläggningsavgifter räknas. Det är avgifter som långivaren har rätt att ta ut så länge de är avtalade och så länge de har en direkt koppling till låntagarens övriga kostnader för lånet.