Vad är en REIT? Allt om de populära fastighetsaktierna

Inlägget innehåller reklam genom annonslänkar.

Ett intressant alternativ att bredda aktieportföljen med, är företagsägda fastighetsfonder, så kallade REIT:s. En REIT är en fond, eller stiftelse med speciella förutsättningar. Den ska till största delen innehålla, och få sina intäkter från, fastigheter. En REIT handlas som en aktie på börsen och många av de mest populära av dessa återfinns i Nordamerika på de kanadensiska och amerikanska börserna.

REIT:s delar ut den största delen av vinsten från verksamheterna till andelsägarna, istället för till företaget. Utdelningen sker vanligtvis varje kvartal, i vissa fonder så ofta som en gång per månad.

Om du har andelar i en REIT, får du alltså ta del av vinsten flera gånger per år i form av utdelning. Därför är denna typ av aktier ofta populära bland utdelningsinvesterare eller så kallade FIRE-anhängare.

Tips! Ett annat sätt att direktinvestera i fastigheter, är att vara med och finansiera fastighetsprojekt. Det kan du göra genom Kameo. Läs vår recension av Kameo!

Hur fungerar en REIT?

Förkortningen REIT står för Real Estate Investment Trust. En REIT har ett regelverk att förhålla sig till. Bland annat får bolaget inte samla på sig vinst. Det är skälet till att den största delen (90 procent) av vinsten delas ut till andelsägarna. På utdelningen betalar du som andelsägare skatt som vanligt, vilket innebär en utländsk källskatt när du investerar i REIT:s på till exempel den amerikanska börsen.

Även om en REIT har mycket gemensamt med en fond, investerar du i dessa genom att köpa aktier i bolaget. Det betyder att en REIT kan köpas och säljas på börsen, precis som vilken annan aktie som helst.

Var kommer utdelningen i en REIT ifrån?

REIT:s kan få intäkter från fastigheterna på olika sätt. Huvudsaken är att det är från fastigheter. De tre sätten att få in pengar på är:

• Äga och leasa ut fastigheter.
• Köpa upp och ge fastighetslån till andra fastighetsägare.
• En blandning av ovanstående.

Leasingintäkterna kan komma från många olika slags verksamheter, som till exempel shoppingcentra, hotell, lager, kontor eller bostadsfastigheter.

Ibland kommer intäkterna från att investera i redan existerande fastighetsföretag, men det är mindre vanligt.

Indelning i en REIT

Verksamheterna i fastigheterna i en REIT kan variera, likaså var de ligger. Men upplägget bygger ofta på en specifik affärsidé och en logisk indelning.

Indelningen kan se ut så här:

• Branschindelning (kontorshotell, shoppingcentra eller lagerlokaler eller en blandning)
• Geografisk indelning (fastigheter i USA, Asien eller Europa eller en blandning)
• Både bransch- och geografisk indelning (kontorshotell i USA och Europa).

I fondbeskrivningen hos nätmäklare, eller hos respektive bolags hemsida, kan du se vilka fastigheter som ingår i en REIT:s innehav.

Olika sorters REIT

Som investerare kan du köpa andelar i olika slags REIT:s. Dessa handlas både som aktier och i form av REIT-fonder, med ett större antal REIT:s i samma fond. För mer grundläggande information skillnaden på aktier och fonder, kan du läsa våra guider för nybörjare:

• Nybörjarguide till aktier
• Nybörjarguide till fonder

De flesta REIT:s kommer från USA, men en hel del är från Kanada och Asien.

Här är de tre typerna av REIT:s som finns att investera i:

• REIT:s med fastighetstillgångar som förvaltas och hyrs ut. Intäkterna kommer till största delen från hyror.
• REIT:s med hypotekslån på fastigheter. Intäkter kommer från utlåningsräntor.
• REIT:s med en blandning av fastighetstillgångar och hypotekslån.

Vad innehåller en REIT?

En REIT innehåller alltid fastigheter eller intäkter som är kopplade till fastigheter. Minst 75 procent av innehavet ska ha något med fastigheter att göra.

I en REIT-fond kan fördelningen exempelvis se ut så här:

• Aktier 93%
• Övrigt 4%
• Kort ränta 3%

Skillnaden mellan en REIT och vanliga fastighetsaktier/fonder

Med en REIT får du alltså möjlighet att ta del av den löpande vinsten i fastighetsbranschen. Utan att äga fastigheter. Den främsta skillnaden mellan en REIT och till exempel en svensk fastighetsaktie, är det regelverk som styr utdelningen av vinsten.

I en vanlig fastighetsfond tar du del av en eventuell värdeökning, varvid utdelningarna återinvesteras i fonden. Vinsten får du om ditt innehav ökat i värde när du säljer.

REIT:s har med andra ord ett större fokus på utdelningar, vilket är den största anledningen till denna investeringsforms popularitet.

I en REIT får du också en värdeökning av fastigheterna. Men eftersom en stor del av vinsten delas ut, återinvesteras inte lika mycket i företaget. Det skulle exempelvis kunna vara att bygga nya fastigheter.

Är det bra att investera i REIT:s?

REIT:s har funnits i USA sedan 1960-talet, och har en lång historia på börsen och fondmarknaden. Här i Sverige har denna investeringsform inte varit lika populär som i Nordamerika. Intresset för att att investera i REIT:s har dock ökat mycket även här, på senare år.

REIT:s är ett bra alternativ att investera i för att sprida risken i sin portfölj. Framför allt ger REIT:s möjlighet för vanliga sparare att investera i fastigheter globalt, och ta del av eventuell vinst från den dagliga driften.

Fastigheter är generellt en trygg investering. REIT:s har i genomsnitt haft en stabil värdeökning som presterat bättre aktieindexet S&P 500 i USA på lång sikt (mätt över 20 år). Över kortare tidsperioder, 10 år eller mindre, har REIT:s dock gått marginellt sämre än nämnda aktieindex.

Att investera i en REIT gör att du sprider risken i ditt sparande på flera sätt. Förutom en stabil investering i fastigheter, ger REIT:s framför allt en regelbunden utdelning vid vinst. Fritt att använda för återinvestering eller på annat sätt.

Vad är fördelarna med att investera i REIT:s?

Här är en sammanfattning på några av fördelarna med denna typ av aktier.

Med REIT:s kan du:

• Investera i fastigheter utan att äga en fastighet.
• Köpa och sälja ditt innehav snabbt över börsen.
• Sprida risken i värdepappersportföljen.
• Få en stabil utdelning.
• Få en långsiktig värdeökning av innehavet.
• Löpande återinvestera utdelningen när rätt tillfälle dyker upp.

Finns det nackdelar med en REIT?

Det finns nackdelar med att investera i REIT:s. Några av dem skiljer sig från vanliga fonder eller aktier. Här är några som kan vara bra att känna till:

• Du betalar källskatt på utdelningen (gäller alla utländska innehav).
• Liten andel kvar att återinvestera i fastigheterna för företaget, eftersom den största delen av vinsten delas ut.
• Lägre återinvestering kan på lång sikt ge mindre värdeökning beroende på fastighetsslag.

Hur vet man om en REIT är bra?

Att värdera en REIT kan göras genom att titta på substansvärde för fastighetsbestånd, och klassiska parametrar som vinsttillväxt över tid. Men många som investerar i dessa bolag är framförallt intresserade av hur mycket pengar som finns kvar till utdelning.

Ofta är det just utdelningen som är intressant för den som investerar i REIT:s. Därför bör du titta på utdelningshistoriken och direktavkastningen. Om bolaget har en historik av bibehållen, och gärna höjda utdelningar, är det ett gott tecken.

Det är också värt att göra en bedömning av vilken typ av fastigheter som ingår i en REIT. Är det en sektor med stabil historia, och vad tror du om sektorns framtid? Bostadsfastigheter skiljer sig till exempel väldigt mycket från fastigheter inom nöjesbranschen.

Även det geografiska läget för fastigheterna är värt att fundera över. Äger REIT:en fastigheter på många platser, eller endast inom en delstat i USA till exempel? Vad medför det för risker?

Denna typ av frågor är värda att fundera över inför en potentiell investering i en REIT.

Hur investera i REIT:s

Det är lika enkelt att investera i REIT:s som i vanliga aktier eller fonder. Det viktiga är att köpa dem hos en etablerad och väl känd nätmäklare. Du kan köpa in dig direkt i en REIT genom att köpa aktien, eller investera i flera REIT:s genom vissa specifika fastighetsfonder.

---